目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购五种方式，优劣势及3大返租实际操作案例，下面逐一展开分析。

  目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购五种方式，优劣势及3大返租实际操作案例，下面逐一展开分析。

  在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供对应物业管理，并收取一定物业费用。

  优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；

  缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，非常有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。

  注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。

  商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供对应物业服务、推广服务及运营服务。

  优点：开发商可收取长期经济，开发商与商户真正的完成双赢的关系，共同经营该商业项目，双方一同对此项目负责。同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。

  缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目来管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。

  注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。

  在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才着迷）。

  优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得的价值与租金增长空间。这是一种高高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想，逐渐增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。

  缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力有一定的要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想，一个销售不畅，入住率低的居住小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。

  注意（如何规避风险）：从前面的分析能够准确的看出，返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者明显处于劣势。在小业主投资买房时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。签订购房合同时，小业主必须签署委托经营协议和协议，而返租方当然不会是精明的开发商，通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不善，向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租，假如开发商也无力或无心承担每年高达总销售额X％的巨额返租（这种可能性极大），小业主的厄运也就开始了，这一切与开发商没有一点法律关系，而承诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年，开发商是不是真的存在难以预测。对于一个有社会责任感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白如果经营管理不成功，返租中断，往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少整个模式的风险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手：

  A．开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人。

  B．核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。

  C．在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。这样既能加强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。

  D．为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。

  E．商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。据中华商业信息中心对重点大型百货零售集团、股份有限公司和百货单体店的统计，2002年商品销售利润率分别为0.97％（2001年为1.34％）、1.02％（2001年为1.2％）、2.4％（2001年为2.8％），因此商业租金极可能不足以冲抵返租。具备社会责任感的开发商应将回收资产金额的投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。

  F．重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。

  G．租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时间的验证。是否能弱化或者解决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经营公司的成熟方能得到一定效果、彻底的解决。此外，国外流行的“认购面积、共有产权”的办法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是，开发商将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面积的若干份，每个买房的人可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，这其实就是产权证券化的前奏，类似于“基金”的形式。当然，这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。对于国内商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中小投资者，都不得不暂时面对融资渠道匮乏，长期资金市场发展不充分、房地产证券化发展缓慢的现实。

  商铺采取带租约销售模式，向投资人承诺前N年每年X％的。而且，这一模式是由开发商先和租赁方签署租赁协议，然后再进行销售，由此减少商铺销售以后的不确定因素，降低投资人风险。

  优点：统一招租能够尽可能的防止零散出租造成的互相压价，也能控制租赁的节奏，另外，由于经济合同为三方合同，即商户是与业主签署，开发商只起到中介作用，这样做可有效地转移矛盾，节省解决客诉等烦恼。

  缺点：同上所述，此方法对开发商的整体商业要求非常高，如果因为商业经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的现象出现，那么对于本开发商在本区域内的另外投资项目将造成严重影响。

  的销售方式，同样采取统一经营管理，以出售方式销售商铺的北京某科贸电子城，推出了＂地产类信托＂产品。即是把6层1万平方米的卖场分割成每5平方米为一个单位做销售，单位售价7万元，并且在四年合同到期后必须由开发商回购。

  对于这一创新的销售手段，该项目总经理表示，目前运行还算比较顺利，现在的工作重点是改变投资者传统的投资观念，扩大该类产品的认知程度。对于是否会与银行进行合作，加入银行的理财计划，通过金融机构的介入为类信托产品增信，其透露，目前与银行的合作还处在初级讨论阶段，预计需要投入大量的细节设计工作。

  优点：比较快速回笼资金，利于管理，并能采用借海跑船的方式，利用投资者的资金将项目炒热，将地段；

  缺点：无形中增加了开发商的压力，需要开发商准备二次招商及销售，但彼时开发商的销售难度就会大减，因本身已较次销售时成熟许多。

  开发商出让产权；商管公司进行招商，配合营销；商家签订初步意向，配合营销；投资客购买产权。

  开发商：主体退出，以商管公司形式来管理；商管公司运营招商；商家缴纳租金管理费；投资客获得。

  在返租中，商管公司是构成体系的关键角色，起着平衡各主体利益和促进项目运营的作用。

  销售基本结束时，第三方运营公司转为和商管公司合作，商业街开业前收费为月费＋招商。商业街开业后，委托经营期内，为月费＋租金收入提成。

  （2）商管公司对第三方运营公司的招商运营工作来管理和审核。并支付月费和。

  （3）第三方运营公司提交租凭方案、推广方案、费用支出方案，报商管公司审核执行。发生的费用由商管公司支付。

  （4）办公场地由商管公司提供，研发企业统筹安排，使用费等在委托协议里明确。

  为快速去库存，抬高 ，放大投资者利益；开发商相当于成本较低的社会融资；商管公司运营不可控，经营前景未知。

  返租项目能招入部分商家，主要为国内二、三线品牌、连锁品牌加盟店、本地餐饮。租期要求较短：一般为3-5年；可以接收多个业主；市场定位为非核心商圈市场，与返租物业较吻合。

  一次性抵扣房款这种模式很少单独使用；容易被投资客解读为变相打折；若单独使用，一般搭配服务式招商，此情况一般适用于地段较好的街区商业。一般多搭配其它返租模式，更容易被客户接受。

  固定返点适用于经营前景不乐观项目；投资客认为项目经营前景不乐观，对未来租金预期比较低；得通过返点给投资客一个可以接收的；后期的返款压力会较大，但能够收拢一笔资金，通常用于专业市场或者销售型集中商业。

  假设：一个商铺50平米，售价4万／方；开发商承诺返租十年，前三年5％的固定回报，前三年一次性返还；第四年返还6％，第五年返还7％；后期1／9分成。

  《托管经营协议》只注明前五年租赁费用总额；不含一次性返还费用，规避前三年税费。

  整个返租过程，需要用严格的合同和流程规进行约束，来保证各种权利，按预想流转。

  在返租合同和协议中，要对业主在经营期限、违约责任、优惠措施等方面做约束。

  明确违约责任，设定违约金。一般违约金不高，5-10万左右，违约金太高业主会比较敏感。优先租赁和购买权归商管。尤其是服务式招商和租金分成的《委托经营合同》给予商家免租期。一般规定至少3个月。到期时，业主若决定自营，要求提前书面通知商管公司；否则自动续约。房屋所以权发生转让，新业主自动继续返租合同。