市场营销(Marketing)又称为市场学、市场行销或行销学，简称“营销”，是指个人或集体通过交易其创造的产品或价值，以获得所需之物，实现双赢或多赢的过程。

  房地产作为一种商品，自然也离不开市场营销。尤其是当下楼市正经历着不同寻常的风雨，多数房子都不是非常好卖的时候，开发商为了博眼球，无不使尽了浑身解数卖房子。因此，买房人如果懂一些营销的知识，就能让自己购房时变得更聪明，不会因为一时冲动买了不对自己最合适的房子。

  “没有营销就没有房地产”，这曾是房地产的“金科玉律”，尤其是在最严厉的调控之下，房价一时涨一时跌，看不清市场走势的买房人大多陷入观望，房地产营业销售人员鸭梨山大，无不铆足干劲来营销揽客。纵观今年的郑州楼市，开发商的营销手法也是各出高招，让购房者应接不暇。细细分析这些营销模式不难发现，就像最新一期的《新周刊》所言，其实每一种营销都是弱点营销，在楼市尤其如此。

  俗话说，饥不择食，对于一个饥饿至极的人来说，一个又硬又冷的粗面馒头也会被视为第一美味。这一常识已被聪明的商家广泛地运用于商品或服务的商业推广，并且被冠以“饥饿营销”之名。

  开发商们更是将饥饿营销这一招玩得炉火纯青，在楼市火爆的时候，郑州楼市就不乏楼盘捂盘，拉长销售周期，或者把好的房子留下来，等到再销售时提价。今年以来，郑州楼市回暖，不过有的楼盘虽然也号称“热销”，但却是通过饥饿营销人为制造出了开盘售罄的热销场面。比如一家楼盘，每个月至少开两次盘，但是每次开盘推出的房源都比较少。8月底该楼盘开过一次盘，只推出了少量房源，就是抓住了消费者越得不到却越想要的弱点，制造出“抢房”的热闹场面。

  过去有个常用的词叫“崇洋”，什么都是外国的东西好，连月亮都比中国的圆。其实现在也依然存在，谁让我们有些国货质量是那么不争气呢，谁让我们很多小区的居住环境都比不过国外呢？开发商自然也要投其所好，在开发产品时大打“外国牌”。

  翻开一些楼盘的宣传册不难发现，诸如什么“普罗旺世”、“托斯卡纳”、“温哥华山庄”、“威尼斯水城”等华丽的字眼随处可见，光看这些洋名你会认为自身在环游世界，其实这些楼盘就在郑州。还有的楼盘直接起个洋名，楼盘名字中有“国际”二字，可谓满城尽是国际盘。但是，叫国际的楼盘是不是能有国际品质呢？买房人对此还是要打个问号为好。

  有句话是这么说的：“宁吃鲜桃一口，不吃烂杏一筐。”买东西也是如此，人人都爱买名牌，好看，耐用，有身份，有面子。虽然说名牌产品跟一般产品相比，价格也会高出一截来，但不少消费者宁愿多花点钱买个放心、舒心，便宜可能也代表着烦恼。

  好在，郑州楼市也不缺名牌，一方面，以建业、保利、恒大、鑫苑、正商、升龙等为代表的品牌开发商已经在郑州楼市开发了多个作品，与此同时，近些年来郑州本土开发商们的品牌意识也慢慢变得强了，美景、银基、富田、新芒果等，在市场上的知名度和美誉度都在不断的提高，而花了钱的人郑州楼市的名牌也给予了高度肯定，品牌开发商的楼盘在当下的市场环境下，仍能屡屡掀起排队的热潮，如果再稍微降点价，那结果就像LV偶尔打个折一样，都会被抢疯掉。

  对“VIP”的解释是，起源于上个世纪80年代，据说在第二次世界大战中，英国的运输部队用飞机运载许多重要人物前往中东时，基地的指挥官为保护他们的身份秘密而创造了VIP这个简称。

  楼盘开盘期间，人们也会经常听到“VIP”这个词，开发商同样也会给“VIP”优先选房权或者更大的优惠，不过，这并非是意味着你这样的购房者就是个重要人物，表面上，你似乎受到了极大的尊重，给你便宜个几千块，还有诸如优先选房之类的承诺，不过其实开发商才是更大的赢家。通过推行VIP，开发商不仅在开盘前就能收到一大笔现金，能节约大笔财务费用，而且还给开发商带来了定价的主动权。如果有1000个VIP来抢购这个楼盘，开发商肯定会对自己的定价策略产生怀疑，VIP的优惠可能会照旧，但是对不起，房价要往上涨一涨了。

  据统计，平均每10人中，就有1人会为社交恐惧症所苦，但正如一位英国诗人曾经说过的，“没有人是孤岛，任何一个人都是大陆的一部分”，在生活当中，每一个人都不可避免地要和各种各样的人打交道，并且拥有和自己联系最密切、见解品位与自己最接近的圈层。

  而“圈层营销”在地产行业也并非新鲜现象了，早在十多年前，当很多开发商仍然停留在把房子卖完了事的阶段时，少量地产营销人就开始做客户细分、圈层营销了，在其开发的楼盘中，由老客户口口相传带来的新客户占据了不小的比例。这种圈层效应给购房者带来的荣誉感，甚至大于其对一个项目本身品质的认同。

  去年的腊八节，杭州有家药店免费施粥，结果活动刚一开始，便遭到了一大群市民的围抢，差点造成故。类似这样一和“免费”挂上钩，不少人就HOLD不住的事情可谓俯拾皆是。

  由于楼市不景气，“不求人买、但求人来”的一些开发商也纷纷祭出了“免费”这一杀手锏。不少楼盘打出了“现场水果甜品免费尝”、“来就送水果卡”甚至“来就抽iphone”这样的诱人活动，而且伴随着季节的变化，看房就能拿到的免费礼物也在一直更新，比如情人节，到售楼处就有玫瑰花、巧克力送，到了端午节，售楼处送的大多是粽子甚至是油……还有楼盘推出买一套送一套的优惠，成功吸引到大批看房人。

  李宗盛有首歌叫《忙与盲》，“许多的电话在响，许多的事要备忘，许多的门与抽屉开了又关关了又开……忙得分不清欢喜和忧伤，忙得没时间痛哭一场”，歌词唱出了都市人的心声。为了让忙碌的业主生活得更轻松一些，有些开发商已经行动起来了：开始参与菜篮子工程，要让业主吃到最环保、最新鲜的放心菜；为客户提供文化、教育、医疗、商务、休闲、旅游、消费等全方位的服务资源。当楼市进入买方市场，开发商比拼的除了产品，还有就是服务了。

  常言道：孩子是父母的心头肉。没有哪个父母不想尽自己所能，为孩子的成长提供最好的教育。为此，有不少父母四处托关系，花大价钱帮孩子择一所名校，但每年能成功择校的孩子毕竟是少数，为此，郑州一些新建楼盘积极引进名校。需要提醒买房人的是，新建名校的硬件条件毋庸置疑，教学质量如何还要看后期的管理。

  同样是郑州牌香烟，便宜的只要几块钱一包，普通的十来块钱一包，稍微好一点的几十块钱一包，而最好的最贵的时候一度卖到了几千元/条，而且可能有钱也买不到。当一个楼盘被冠以至尊的称号，怎能不让人心向往之。

  以某高档小区为例，小区装修即便是岗亭都采用的是珍珠白石材，这是一种较为稀有的花岗岩石，在许多高端社区中，只有在主体建筑上才会用如此华贵的石材。平台与栈道的木材选用的则是目前最为奢侈的进口木材菠萝格木，连停车场都是用厚度达10厘米的芝麻灰石材铺贴……这样不惜成本打造出的楼盘早已超越了基本的居住属性，对于其未来的业主而言，拥有这样的房子无异于拥有了一个艺术品。

  “买涨不买跌”是一般消费者的共同心理特点，一听说要涨价了，大家反而会一窝蜂地扎堆抢购，唯恐过了这个村就没这个店了。近几个月的郑州楼市，在成交量频频上扬的同时，房价也又出现了上涨的趋势，让不少买房人又开始恐慌起来。其实你可能只看到了旺销的一面，而没看到存货压顶的一面，同时调控也并未放松，而买房是大投资，盲目跟涨还是要不得。