商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定～最好先做一个详细的市场调查与研究......

  商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定～先做一个详细的市场调查与研究～～

  商业项目的策划时已引入了＂城市客厅＂、＂绿色商务＂、＂城市休闲广场＂的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。

  业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为惠州市的＂城市客厅＂，成为人类休闲购物心之所向的地方。项目所处的麦科特大道，是惠州现代城市建设景观代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是广州当之无愧的＂城市客厅＂，并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人类新的生活聚集地。

  城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱

  同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。

  打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求，进而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。

  随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们大家可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：

  对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。

  以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大，经营面积要求也将比较高。这样便于提升风尚国际商业地位和形象，避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于风尚国际的楼盘素质较好，地理位置也非常优越，采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且，采用这样的形式招商销售速度快，能缩短销售期。

  但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是，在完成招商后继续拟订销售方案，最终将产权转移出去。

  分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有明确的目的性的合理、有效的分割，对分割后的单元进行招商和销售。（具体分割方式另行拟订）

  商铺的分割，一定要遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是一定要考虑的内容。

  那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可拿来存货。

  商铺的分割，一定要遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有很重要的意义。

  商业场所内部的步行系统模块设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。

  商铺的分割，一定要遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分的利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，最好能够降低和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的

  分割后将产生较多小单元，销售和招商速度相对较慢。零星尾盘销售会有一定难度。另外分割后经营者自行经营有极大几率会出现经营上的无序，商业品质也许会出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商业氛围的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。

  1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；

  2、适应不同商品经营业态格局的原则，超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态；

  3、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；

  5、经济效益原则，应最大限度地考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；

  6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营；

  7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；

  8、最大限度地考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；

  9、方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；

  10、视觉形象原则，整个经营布局应最大限度地考虑商品陈列的视觉上的冲击力和形象同意。

  --除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺采用统一招商的原则。

  --市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。

  --对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。

  --通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；

  营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是房地产市场。因此，房地产营销活动必然是动态的。只有动态的营销才可能正真的保证房地产营销的效果。风尚国际商铺的营销采用＂机动经营销售的策略＂。所谓机动的房地产经营销售的策略，就是要依据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态地适应房地产市场变化。

  机动即依据情况灵活多变，包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段；通路则是指自行销售、销售外包和尾盘（包括滞销楼盘）进入二三级市场流通等方式；价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足多种消费需求的价格形式；付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。

  机动经营销售的策略的核心是掌握市场中各种各样的因素的变化，而要掌握各种各样的因素的变化就要进行调研。影响市场的各种各样的因素主要有：消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争

  产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。因此调研的类别主要有：消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。

  只有深入的调查，科学的研究，才能透彻地掌握市场，为科学合理的经营销售的策略提供相关依据。在深入调查、科学研究的基础之上制定的经营销售的策略才可能是正确的策略。不断地调研，不断地调整营销思路，这样的动态营销可以使企业永远立于不败之地。

  1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户能买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。

  2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营；

  3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意愿的客户；

  4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。

  5、目标商户定位为或深圳知名商家和连锁企业。但商铺买家除这些知名商家企业外，也可以为其他有购买能力的任何目标群。

  --全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。

  --娱乐部分以KTV、电玩、热舞及影城为主，通过动感的造型，夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围，对商业环境也起到相当的补充与完善。

  目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。

  进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡，使之成为惠州市新兴商圈中的主导。

  第二目标主力店以民特商品（包括地毯、手工艺品、药材等）、经营服装、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。

  第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。

  8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；

  基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面做全面升级，经我司反复推敲，我司将项目推广主题定位为：

  1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。

  营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼

  1）让先消费者得到＂看得见＂价值的＂在，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。

  2）软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻缮稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出，以免丧失项目的神秘感。